logo

Как купувачите с неравномерни доходи могат да се класират за жилищна ипотека

Получаването на ипотека може да бъде обезпокоително за милионите хора, които са самостоятелно заети лица, независими изпълнители, служители на концерти или които зависят от комисионни и бонуси за по-голямата част от доходите си. (Чарлз Крупа/AP)

колко растат 401к
отМишел Лернер 19 август 2021 г. в 5:30 ч. EDT отМишел Лернер 19 август 2021 г. в 5:30 ч. EDT

Докато намирането на жилище, което могат да си позволят, е голямо предизвикателство за бъдещите купувачи през 2021 г., отговарянето на условията за заем също може да бъде пречка.

Общите изисквания за одобрение на заем включват кредитен рейтинг от 640 или по-висок за повечето кредитори, съотношение дълг към доход (което сравнява месечния ви брутен доход и минималното плащане по повтарящ се дълг) от 43 процента или по-малко и доказателство за вашите активи и доходи. Последният елемент - доходите - може да бъде обезпокоителен за милионите хора, които са самостоятелно заети, независими изпълнители, служители на концерти или които зависят от комисионни и бонуси за по-голямата част от доходите си.

Попитахме Табита Мазара, директор на операциите в Mortgage Bank of California, която се намира в Манхатън Бийч, Калифорния, за съвет за кандидати за ипотека без стандартен доход от W-2. Тя отговори по имейл.

Рекламната история продължава под рекламата

Какви пречки се сблъскват самостоятелно заетите/предприемачите/хора с доход от комисионна, когато искат да закупят или рефинансират жилище? Защо се сблъскват с повече трудности от традиционните купувачи?

Мацара : Повечето самостоятелно заети хора и собственици на бизнес отписват добра сума от това, което правят, просто защото могат. Но отписването на толкова много данъци намалява това, което могат да отчетат като доход, когато кандидатстват за жилищен заем, така че им е по-трудно да се класират за традиционен ипотечен заем. Ако решат да плащат данъците върху истинския си доход, сумата, която ще дължат като данъци, ще вземе голяма част от спестяванията им за първоначална вноска. Така че те са в Catch-22. За да усложнят нещата, кредиторите в по-голямата си част изискват две години доход - който някои кредитополучатели не могат да осигурят.

Какви решения са на разположение на тези кредитополучатели?

Повече от една трета от потребителите са открили грешки в кредитните си отчети, установи разследването

Мацара : Ипотечната банка на Калифорния [и някои други финансови институции] квалифицират самостоятелно заети лица, собственици на бизнес, предприемачи, инвеститори и служители на свободна практика, които имат алтернативни форми на доходи. Те могат да дойдат при нас с банкови извлечения, 1099 или коефициент на покритие на дълга (DSCR) за доходи от наем или активи, които могат да използват. Ние разчитаме на истинския им паричен поток като квалификатор на дохода, а не на данъчна декларация, която може да бъде манипулирана. За 1099 използваме брутния доход от 1099, а не нетния. DSCR е чудесен за хора, които имат имоти в Airbnb или Vrbo или за инвеститори в недвижими имоти, защото могат да използват доходите си от наем като средство за квалификация.

Рекламната история продължава под рекламата

Как тези кредитополучатели могат най-добре да се позиционират за одобрение на заема? Има ли определено време, през което те трябва да печелят пари по нетрадиционни начини, преди този доход да може да се използва, за да ги квалифицират за заем?

Мацара : Те могат да се квалифицират, стига да са били самостоятелно заети лица с доходи по формуляри 1099 в продължение на две години. Други фактори като добър кредит и авансово плащане също имат значение за допустимостта на квалификацията. Отрасълът като цяло търси минимум две години стабилност в самостоятелната заетост.

Кредитополучателите с нестабилни доходи плащат ли по-високи лихви за заем? Могат ли изобщо да компенсират това с по-голямо първоначално плащане, по-ниско съотношение дълг/приход или по-висок кредитен рейтинг?

кога умря Чадуик Боузман
Историята продължава под рекламата

Мацара : По-широката ипотечна индустрия може да разглежда кандидатите с неравномерни потоци на доходи като нестабилни. Но тъй като разглеждаме 12- или 24-месечна моментна снимка, ние наистина не ги разглеждаме като непостоянни. Процентите за неквалифицирани ипотечни заеми (не-QM), които са заеми, които не отговарят на насоките, установени за квалифицирани ипотеки от Бюрото за финансова защита на потребителите, могат да бъдат малко по-високи от вашите конвенционални заеми, които са обезпечени от правителството. Но това е свързано с риска. Не използваме данъчни декларации или проверими доходи; използваме паричен поток. Кредитополучателите могат да компенсират по-висок лихвен процент с по-голямо първоначално плащане, но повечето от нашите клиенти обикновено не гледат на лихвения процент като определящ фактор. Те го виждат като алтернативен разход. Става дума за ликвидност и какво могат да направят, за да спечелят повече пари, вместо да влагат капитал в дома си, за да спестят няколко долара от ипотеката си.

Реклама

Очаквате ли повече програми за заеми да се отворят за тези нетрадиционни кредитополучатели с промяната на икономиката?

е точно изгорените калории на fitbit

Мацара : Кредитните програми за нетрадиционни кредитополучатели непрекъснато се преразглеждат и подобряват. Това, което забелязахме, е ефективността на тези заеми е по-добра от традиционните ви конвенционални заеми. Тъй като обслужващите ипотечни кредити, които се занимават с заеми без QM, установяват положителни тенденции в изпълнението, програмите за заеми без QM ще продължат да се разширяват.

Прочетете повече в Недвижим имот :

Започва ли да се охлажда нажеженият пазар на жилища?

Съвети за купувачите на жилища: Как да компенсирате нарастващите лихви по ипотеките

Новопостроени апартаменти за под 0 000 в Югоизточен окръг Колумбия